Jouw zorgen?
Neen, onze zorgen!

De vereniging van mede-eigenaars – of VME – is een rechtspersoon waarin alle individuele mede-eigenaars van een bepaald gebouw of groep van gebouwen verenigd zijn en vertegenwoordigd worden. De enige toegelaten activiteit – en daardoor ook meteen het doel van de VME – is het beheer en het behoud van dit gebouw of deze groep van gebouwen. Deze VME ontstaat in principe automatisch van zodra er twee of meer onderscheiden eigenaars van appartementen in het gebouw zijn en er bijgevolg sprake is van een mede-eigendom waarop het Appartementsrecht van toepassing is. Van bovengenoemde regel kan evenwel afgeweken worden in die gevallen waarin de aard van de goederen dit rechtvaardigt en mits de goedkeuring van alle mede-eigenaars. Indien er aldus sprake is van een gebouw met een te verwaarlozen aantal gemeenschappelijke delen, kunnen de mede-eigenaars beslissen dat de dwingende regels van het Appartementsrecht niet spelen, zodat ook geen VME dient te worden opgericht.

De vereniging van mede-eigenaars is ontbonden vanaf het ogenblik dat, om welke reden ook, de onverdeeldheid ophoudt te bestaan. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn indien de eigendom van het gebouw of de groep van gebouwen in handen van één en dezelfde eigenaar komt.

De enkele vernietiging, zelfs volledig, van het gebouw of van de groep van gebouwen, heeft niet de ontbinding van de VME tot gevolg.

Daarnaast kan ook de algemene vergadering van mede-eigenaars de VME ontbinden. Dit kan evenwel enkel bij eenparigheid van stemmen van alle mede-eigenaars. Deze beslissing wordt bovendien bij authentieke akte vastgesteld.

Tenslotte kan de rechtbank de ontbinding van de vereniging van mede-eigenaars uitspreken, dit op verzoek van iedere belanghebbende die een gegronde reden kan aanvoeren.

Minstens éénmaal per jaar wordt er – tijdens de in het reglement van mede-eigendom vastgelegd 15-daagse periode – in een mede-eigendom een algemene vergadering georganiseerd. Op deze algemene vergadering komen alle mede-eigenaars samen om te overleggen en om allerhande beslissingen te nemen in het kader van deze mede-eigendom.

Enkele voorbeelden hiervan zijn:

• Zijn er renovatiewerken noodzakelijk?

• Welke tuinman stellen we aan voor het onderhoud van de gemeenschappelijke tuin?

• Welke poetsfirma aanstellen?

• Goedkeuring van de rekeningen van vorig boekjaar.

• Goedkeuring van het budget van volgend boekjaar.

• …

De Appartementswet bepaalt dat iedere eigenaar van een kavel deel uitmaakt van de algemene vergadering en dus kan deelnemen aan de beraadslagingen.

Het is de taak van de syndicus om deze algemene vergadering bijeen te roepen. Strikt juridisch gezien moet de syndicus hiertoe alle mede-eigenaars ten laatste vijftien dagen voor de datum van de algemene vergadering via aangetekend schrijven uitnodigen. Het is echter mogelijk dat er andere afspraken worden gemaakt over deze wijze van oproeping, zodat deze bijvoorbeeld ook per e-mail kan gebeuren. Daarnaast kan ook bepaald worden dat de oproeping ruimer op voorhand dient te gebeuren.

Naast de plaats en het tijdstip van de algemene vergadering, vermeldt de uitnodiging tevens de verschillende agendapunten – de zogenaamde dagorde – die besproken zullen worden, alsook hoe de documenten over deze geagendeerde punten kunnen worden geraadpleegd.

Stemmen tijdens de algemene vergadering:

Zoals hierboven reeds vermeld, mag iedere mede-eigenaar deelnemen aan de algemene vergadering. Het aantal stemmen waarover een mede-eigenaar beschikt is evenwel afhankelijk van zijn specifieke aandeel in de gemeenschappelijke delen.

Om van een ‘geldige’ algemene vergadering te kunnen spreken, moeten meer dan de helft van de mede-eigenaars aanwezig – of geldig vertegenwoordigd – zijn bij aanvang van de bijeenkomst. Bovendien moeten zij minstens de helft van de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezitten.

Op bovenstaande algemene regel, bestaat één uitzondering, nl. indien er aan het begin van de algemene vergadering meer dan ¾ van de aandelen in de gemeenschappelijke delen vertegenwoordigd zijn, dan geldt de aanwezigheidsvereiste niet. Dit is vooral aan de orde indien er in een complex een meerderheid aan garages of parkeerplaatsen zijn, waardoor het niet evident is om meer dan de helft van de eigenaars naar de algemene vergadering te krijgen.

Indien geen van beide aantallen – “quorums” – wordt bereikt, zal na het verstrijken van een termijn van ten minste 15 dagen een tweede algemene vergadering bijeenkomen die zal beraadslagen. Dit ongeacht het aantal aanwezige of vertegenwoordigde leden en de aandelen van mede-eigendom waarvan ze houder zijn.

Het nemen van ‘rechtsgeldige’ beslissingen wordt vervolgens afhankelijk gemaakt van specifieke meerderheidsvereisten. De wet bepaalt hierbij welke meerderheid gehanteerd moet worden per type beslissing.

De syndicus is de (rechts)persoon die instaat voor het beheer en de vertegenwoordiging van een mede-eigendom (bijvoorbeeld een appartementsgebouw). Dit beheer heeft louter betrekking op de gemeenschappelijke delen van een gebouw (bijvoorbeeld: lift, gevel, dak, gang, tuin, enz.). Concreet is de taak van de syndicus om het samenleven in een mede-eigendom correct en vlot te laten verlopen en zorgt de syndicus dat de beslissingen m.b.t. de gemene delen niet aan de willekeur van de individuele eigenaars overgelaten zijn.

De syndicus kan zowel een natuurlijke persoon als een rechtspersoon zijn. Heel wat residenties opteren voor een professionele syndicus, maar het is eveneens mogelijk om een niet-professionele syndicus aan te stellen (bijvoorbeeld één van de mede-eigenaars als syndicus).

De meest voorkomende vorm van een professionele syndicus is de – door het BIV erkende – vastgoedmakelaar-syndicus. Daarnaast kunnen ook een boekhouder-fiscalist (vb.: in het gebouw waarin zijn kantoor is gevestigd), een landmeter-expert, een architect of een advocaat optreden als professionele syndicus. Het voordeel van het werken met een professionele syndicus, is het feit dat deze de deontologie van zijn beroepsgroep dient na te leven.

Om geldig als syndicus te kunnen optreden, moet men sowieso aan een aantal verplichtingen voldoen:

• de syndicus – ook een niet-professionele syndicus – moet verplicht een aansprakelijkheidsverzekering afsluiten

• iedere syndicus moet ingeschreven zijn in de Kruispuntbank van Ondernemingen (KBO)

Zodra een appartementsgebouw is opgedeeld in twee of meer entiteiten, moet er verplicht een syndicus worden aangesteld door de algemene vergadering. De omvang van de residentie speelt hierbij geen rol. De wetgeving die van toepassing is op de syndicus en/of de mede-eigendom is van ‘dwingend recht’, dit betekent dat men hier niet zomaar kan van afwijken.

De wet voorziet 2 uitzonderingen op de verplichting tot het aanstellen van een syndicus:

1. indien er slechts één persoon eigenaar is van een volledig appartementsgebouw. Let op: beslist u om één van de entiteiten te verkopen, dan moet er wel verplicht een syndicus worden aangesteld.

2. het is niet verplicht om een syndicus aan te stellen indien ‘de aard van het onroerend goed dit rechtvaardigt’ én op voorwaarde dat alle mede-eigenaars hiermee akkoord zijn. Dit is bijvoorbeeld het geval in zeer kleine residenties met een beperkt beheer. Hou er wel rekening mee dat iedere eigenaar het recht heeft om de aanstelling van een syndicus te vragen.